第255章 股随岗走

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    回到伦敦，日子算是平平淡淡。这里的事情都给费雯丽安排妥当了，想不去上班就不去，还真有种无案牍之劳形的畅快感。
    有神盾局安保的防护，没有不开眼的人来惹，更必要去装杯扮猪吃虎。一切都是那么的河蟹。
    自从奥黛丽说要搬出去单独住后，周启仁就带她到处看房，奥黛丽看中了位于贝尔格莱维亚的8居室联排别墅，贝尔格莱维亚街道紧邻海德公园和白金汉宫花园绿地，两侧林立着优雅的外国大使馆和豪华酒店，是伦敦有名的富人区。
    周启仁十四万英镑买下了这栋5层的大别墅送给了奥黛丽，因为铁妹子在切斯特广场73号也买了一套，费雯丽也在附近，靠近点大家交流也方便........
    买了房后，周启仁陪着奥黛丽又选了一大批新家具和厨房用品，折腾了三天三夜才完事。
    那天，铁妹子和费雯丽来到奥黛丽的新家，饭桌上已经摆满，看着桌上那两瓶葡萄酒，铁妹子苦着脸，对方援道:“奥黛丽，我现在也有了，想吃点清淡些的。”
    奥黛丽瞥了一眼在厨房里忙碌的周启仁，嘻嘻笑着为铁妹子倒酒:“少量葡萄酒对孕妇身体好啦，咱们都是自己人，我陪陪阿仁喝着，你随意就好。以后我工作还需要你多帮忙看着啊。”
    而一旁的费雯丽喝着饮料:“奥黛丽，你儿子咋没来？我还想见见呢。”她的好胜心倒是挺重，居然想比较比较自己孩儿和她的儿子。
    奥黛丽早就知道会这样，所以今天让她爸妈带儿子回老家玩了。根本就不理会费雯丽:“罗伯茨小姐，房产税的事情多得你帮忙，敬你一杯。”
    属于国际上具有通行性的税种，世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税。世界各国的房地产行业都在迅猛发展，所以制定完善合理的房产税制度已成为各国共同研究的课题。英国是世界上最早开始征收房产税的国家，有比较完备和成熟的房产税制度，铁妹子已经拿到了牛津大学的法学硕士，通过司法考试，已经成为一个多面手的律师。
    “哎，都是自己人客气啥？”
    “对对。都是自己人，干杯！”
    “罗伯茨小姐，现在大英经济发展不错，我们凤凰公司的房地产业务盈利怎样？”奥黛丽问道，她知道凤凰公司在世界各地买了很多地和门面。
    铁妹子笑着摇摇头:“奥黛丽，我们凤凰公司盖的房子多数都拿来做员工福利房了。”
    奥黛丽略微一想，认真的点点头，明白了周启仁的想法:“也对，任何事都要对自己人好。”
    凤凰公司有许多很可爱的福利。比如高工资五天八小时工作制，普通加班三倍工资，周末加班五倍工资，节假日加班十倍工资，还有免费医药，免费住房，免费教育，从摇篮到坟墓一条龙服务。想想看，遇到这么好的公司，那个人才不挤破脑袋进来？
    “阿仁，听说你买下了整个新界大搞开发，在伦敦买地建房不更赚钱吗？”大家吃着饭，奥黛丽随口闲聊。
    “两手抓，两手都要用力，我们在世界各地成立了十几个建筑设计事务所，奥黛丽如果你感兴趣的话，你来负责大英房地产开发的项目。”周启仁笑呵呵道。
    英国有一句谚语：一个人的房子，一个人的城堡。寓意是“一个人的家就是他的城堡”，可见英国人对房产的重视程度。
    英国的房地产能发展到什么地步，智脑可以预测到具体数据。
    老话说得好，以铜为鉴，可正衣冠；以古为鉴，可知兴替；以人为鉴，可明得失。其实，这句话也是李世民留给世人的一个很好的做人、做事的建议。
    房地产是一个周期性行业，智脑里的房屋价格的长期数据是很有价值的。
    市场的涨跌只是一时的，不可能一直如此，上涨之后必有下跌，下跌之后必有上涨，认识到市场波动必有周期对投资至关重要。这就意味着，聪明的投资人要从自己的词库里永远剔除那些其他很多人经常说的话。这些应该永远禁用的词语包括永不、决不、总是、一直、永远、不能、将会、将不会、只会。
    世界房地产的前途是光明的，道路是曲折的。历史不会重演过去的细节，历史却会重复相似的过程。
    结合智脑，通过分析英国的房地产历史发展进程来分析和预测英国的房地产未来走势。严格来说，英国百年房产经历了四次牛熊，房价指数总共上涨了800倍左右。
    世界房价长期处于上涨通道，大幅跑赢通胀指数。居民用于抗通胀的最佳资产是什么？是房地产。
    伦敦是英国正治、经济、文化、金融中心，伦敦以0.65%的土地占比，承载了超过20%的经济总增加值和13%的人口，房价涨幅领跑全国。
    20世纪初，英国城市化进程加速，城市人口急剧增加，住房价格高、数量短缺、居住条件差，供需矛盾突出，住房自有率极低。社会大生产使大批农业人口进入城镇，短时间城市人口急剧膨胀。
    “一战”后，由于战争破坏，城市住房问题更为严峻。一战以后，大量的士兵需要复原，此时英国超过90%的家庭都是租住私人房东的住房，而租金管制导致私人房东不愿意新建房屋。
    为解决住房问题，1919年英国颁布《住房与城镇计划法》，第一次明确规定正付具有住房保障的法定职责，允许地方正付使用中央财政资金建造社会住房，向中低收入家庭出租，以保障他们的住房需求。
    战后的住房短缺和私人房屋租金的飙升引发的社会动乱，促使英国正付实行租金管制和资助地方正付大规模地扩张公共住宅建设。到二战爆发前，公共住宅已迅速增加到200万套议会公屋，占全国住宅总量的10%；仅苏格兰，议会公屋和私人租房数量的比例是3：1。
    一站后英国经济地位衰退，债务激增，从1914年的6.5亿英镑（31.49亿美元）1920年增至78.28亿英镑（380.44亿美元），英国从米国的主要债权国变成米国的债务国。伦敦不再是世界唯一的金融中心，原来在国际市场上起着共同货币作用的英镑受到美元的冲击，利用英镑对世界进行财政剥削的支配地位削弱。
    房地产开发周期，通常清楚、简单、有规律地重复发生。经济下行，房地产建设的活跃度降低，房地产建设项目融资受到抑制。
    过一段时间，经济慢慢复苏，PMI指数重回荣枯线上方。经济增长加速，导致对房屋的需求上升。经济下行，只有少数大型建筑商开工建造，经济好转后，房屋需求面积快速增长，导致供给吃紧，伴随着房屋租金和销售价格上升。
    租金和房价上升，持有房地产的产权升值，开发商建设新项目的热情大大提高。经济发展更好，房地产资产升值，融资方更加乐观，让房地产开发商更容易拿到融资。
    更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。
    良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。
    大楼建设开工之后，打桩机随处可见。需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。
    从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。
    经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到限制。
    房地产就是这样周而复始，总是潮起又潮落，非常相似，但潮起多高，潮落多深，次次不同。现在这个世界和100年前有巨大不同，对于周启仁来说，智脑已经掌握了每个重要转折点，只要采取合适的投资行为，肯定能长期战胜市场。
    60年代开始，霓虹经济突飞猛进，保持着每年10%以上的高速经济增长，成为了世界经济史上的奇迹。短短的20年里，霓虹彻底从二战失败的阴影中走出，成为世界第二大经济体。
    到1985年，霓虹已经成为了世界上最大的钢铁和汽车出口国，半导体领域也独步全球。霓虹外汇储备超过4000亿美元，占当时全球外汇储备的50%，霓虹取代米国成为世界最大债权国。
    随着霓虹经济的发展，房地产的价格自然也是节节攀升，截止1985年，霓虹楼市已经累积了不小的泡沫，但并不夸张，还在可控范围之内，直到广场协议的签订。
    1978年，石油危机爆发，由于能源价格的大幅飙升，米国出现了严重的通货膨胀。为了遏制通胀，1979年，米国大幅加息，名义利率甚至一度高达20%的恐怖水平，大量的资金纷纷把钱存进了米国银行。
    通胀的确被遏制了，但是大量资金的涌入，也带来了美元汇率的大幅上升，从1979年底到1984年底这段时间，美元汇率上涨接近60%。过高的美元汇率导致米国对外贸易逆差大幅增长，为了改善国际收支不平衡的状态，米国希望把美元贬值到1979年的水平。
    1985年9月，米国、霓虹、德国、法国、英国等5个国家举行会议，决定联合干预外汇市场，让美元汇率有序下跌，史称“广场协议”。
    协议签订以后，五国同时在外汇市场抛售美元，导致美元大幅贬值，而其他主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。很多人认为广场协议是米国给霓虹挖的陷阱，其实并不然，德英法做了和霓虹一样的事情，经济并没有出现什么大问题。
    而且，这份协议是霓虹自愿签订的，因为协议本身对霓虹而言也有很大好处。霓虹通过长期的经济发展，已经积累的相当深厚的底蕴，日元大幅升值能够促进霓虹对外投资的大幅增加，扩大霓虹企业在海外的资本和地位。对霓虹而言，这次升值同样是一个千载难逢的扩张机会。
    广场协议签订后，短短几年时间，霓虹在米国收购了大量资产，巅峰时期米国总资产的10%都被霓虹人买下了，纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心都成了霓虹的囊中之物。
    “买下米国”、”霓虹可以说不”、“霓虹第一”成为了霓虹人的新共识。飞速升值的日元，也引来了国际资本的涌入，只要持有日元，每年就可以凭空享受5%以上的汇兑升值收益，何乐而不为呢？
    大量涌入的国外资本，导致自1985年开始，霓虹经济如烈火烹油，像坐了火箭一样飞速发展。突然大量增加的财富导致霓虹股市和楼市出现飙升，巨大的财富效应让每一个霓虹人都变成了富翁。
    而从70年代就开始运年的“首都改造计划”也恰巧在1985年抛出，这是一个霓虹版的棚改计划，凭空给东京制造了大量的购房需求，导致霓虹房价迅速上升。1988年霓虹正付进行过调查，东京的地价已经堪比整个米国，而霓虹全国的地价加在一起，可以买下4个米国。
    地价不灭，成为了霓虹人坚信的神话，房价永远涨。而实际上，自1950年开始到1990年房价破灭，霓虹楼市的确连涨40年。1989年的东京银座5丁目的地价高达1平米1.1亿日元，折合97万美元，荣获当年吉尼斯世界纪录。
    当时东京城郊有29户农民拆迁，拆迁款高达8亿日元，相当于他们苦干800年的收入，拆迁暴富的神话在霓虹比比皆是。因为买房的人太多，导致霓虹一房难求，新开楼盘不得不以摇号的方式销售，中签比例极低，四五千个购房者才能有一个幸运儿买到房。有人摇到购房资格后，转手一卖，就能凭空获得相当于数年的工资收入。
    到1989年，霓虹房价已经飙升到了非常荒唐的地步，一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。霓虹正付闻到了经济泡沫的味道，开始紧急给经济降温，他们选择主动刺破泡沫。
    1987年，霓虹正付要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。
    调控效果几乎为零，霓虹楼市和股市继续狂飙突进。1989年5月开始，霓虹连续提高银行利率，将利率从2.5%大幅提升到6%。注意，此时霓虹房价居然还是没有跌，上涨的惯性实在是太大了，甚至，连股市都没有跌。
    1989年12月31日，日经指数上涨到了历史最高点38915点，成为了未来20年的绝唱。1990年1月12日，加息的效果开始出现，霓虹股市突然出现瀑布式下跌，这是霓虹股市有史以来最黑暗的一天。
    到1990年9月，霓虹大盘下跌44%，大量的公司出现巨额亏损，不得不抛售公司持有的土地和房产。随着霓虹公司持有的房产抛向市场，霓虹房价出现了下跌的苗头。
    1991年，霓虹楼市出现崩塌，巨大的泡沫从东京开始破裂，迅速蔓延全国，短短3个月内，霓虹房价下跌达到一半。原本一房难求的霓虹，突然之间铺天盖地的房子出现在了市场上待售，但是购房人好像一夜之间都消失了。
    房价暴跌后的霓虹正付，并没有选择出手护盘，反而选择将泡沫一戳到底，彻底出清市场风险。如果历史给霓虹正付一个重来的机会，他们一定不会这么干。 百度 求小说网 有求必应！ 大英学神 https://www.qiuxiaoshuo.cc/read/ikqqg/foqqkgoa.html 全文阅读！求小说网,有求必应！